Δείτε τι αλλάζει για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες των Βρυξελλών: 10 πράγματα που πρέπει να ξέρετε

Το περίφημο διάταγμα μίσθωσης πρόκειται να εγκριθεί οριστικά από το κοινοβούλιο των Βρυξελλών αυτήν την Παρασκευή. «Πραγματοποιήσαμε αναλυτική εργασία και ακούσαμε τα ενδιαφερόμενα μέρη του κλάδου. Πολλοί ενοικιαστές δεν γνωρίζουν τα δικαιώματά τους ακόμα κι αν αυτά είναι ήδη κατοχυρωμένα με νόμο. Υπήρχαν επίσης πολλές γκρίζες ζώνες στον κανόνα που προκάλεσαν προβληματικές καταστάσεις». Φορέας της μεταρρύθμισης, η υπουργός Στέγασης Nawal Ben Hamou (PS), η οποία και εξήγησε λεπτομερώς τα μέτρα. Συγκεκριμένα, το κείμενο στοχεύει στην τροποποίηση του Κώδικα Κατοικίας των Βρυξελλών.

Εγγύηση ενοικίασης

Πρώτο μέτρο που αφορά όλους τους ενοικιαστές: η εγγύηση ενοικίου. Το τελευταίο δεν μπορεί να υπερβαίνει το ενοίκιο δύο μηνών (εξαιρουμένων των χρεώσεων). Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να το επιστρέψει στον ενοικιαστή εντός δύο μηνών από την αποχώρηση. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταβάλει επιπλέον το 10% του μηνιαίου ενοικίου για κάθε μήνα καθυστέρησης.

Η πληρωμή πρέπει να γίνει σε τραπεζικό λογαριασμό, όχι μετρητά χέρι με χέρι. Για άτομα σε επισφαλείς καταστάσεις, θα είναι δυνατή η κατάθεση μετρητών σε τράπεζα σε ειδικό λογαριασμό. Θα είναι επίσης πάντα δυνατό να καλέσετε έναν εξωτερικό εγγυητή που αναλαμβάνει να πληρώσει για τα προβλήματα, αλλά αυτό δεν μπορεί να συνδυαστεί με την πληρωμή εγγύησης.

«Μια μορφή μίνι ελέγχου ενοικίασης»

Ένα άλλο νέο χαρακτηριστικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης που προσφέρει βραχυπρόθεσμη μίσθωση (3 χρόνια) θα πρέπει να αναφέρει το τελευταίο ενοίκιο που χρεώθηκε για το ακίνητο. Και δεν θα είναι σε θέση να αυξήσει αυτό το ποσό εάν δεν προσφέρει μακροχρόνια μίσθωση. Μόνο η τιμαριθμική αναπροσαρμογή θα είναι δυνατή από τη μία μίσθωση στην άλλη. Σε περίπτωση που έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες, ιδιαίτερα ενεργειακές, ενδέχεται να υπάρξει εξαίρεση στο σημείο αυτό. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν μπορούν πλέον να παραταθούν περισσότερες από μία φορά. «Θέλουμε να βάλουμε τέλος στους ιδιοκτήτες που προσφέρουν μονοετή μίσθωση που την ανανεώνουν 3 φορές (παλιό όριο) αυξάνοντας κάθε φορά το ενοίκιο. Είναι μια μορφή μίνι ελέγχου ενοικίασης». Οι φοιτητικές μισθώσεις δεν επηρεάζονται από αυτό το μέτρο.

Αυξάνονται οι εργασίες και τα ενοίκια

Το κείμενο προβλέπει επίσης τη ρύθμιση των αυξήσεων ενοικίων που ζητούνται μετά από εργασίες ενεργειακής ανακαίνισης. «Θα ζητήσουμε από πολλούς ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν την ιδιοκτησία τους. Αυτό δεν πρέπει να οδηγήσει σε έκρηξη στις τιμές των ενοικίων. Οι συζητήσεις είναι ακόμη σε εξέλιξη μεταξύ της Bruxelles Logement και της Bruxelles environnement για να δούμε πώς θα ρυθμιστεί αυτή η αύξηση και θα διασφαλιστεί ότι είναι αναλογική». Αυτό το πλαίσιο θα μπορούσε να βασίζεται στην Ενεργειακή Απόδοση του κτιρίου (PEB) ή/και στην ποσότητα της εξοικονόμησης ενέργειας που επιτυγχάνεται χάρη στις εργασίες. Ένα εκτελεστικό διάταγμα θα διευκρινίσει αυτό το σημείο.

Εάν ο ιδιοκτήτης θέλει να εκτελέσει εργασίες και ειδοποιήσει τον ενοικιαστή του, θα έχει το πολύ δύο μήνες για να του παράσχει είτε την πολεοδομική άδεια, μια λεπτομερή εκτίμηση ή μια περιγραφή της εργασίας συνοδευόμενη από λεπτομερή εκτίμηση του κόστους ή μια επιχειρηματική σύμβαση. Διαφορετικά, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει την ακύρωση της ειδοποίησης.

Ζώα και ασφάλιση

Δεν θα είναι πλέον δυνατό να αρνηθεί κάποιος έναν ενοικιαστή λόγω του κατοικίδιου ζώου του. Δεν αναφερόμαστε σε ακραίες περιπτώσεις, αν για παράδειγμα ο ενοικιαστής έχει 50 ερπετά. Αλλά γενικά ο ενοικιαστής θα πρέπει να απαιτήσει «εύλογους λόγους άρνησης». Σε αυτό το σημείο, το κείμενο παραμένει, ως εκ τούτου, ασαφές, αλλά τουλάχιστον θεμελιώνει το δικαίωμα των ενοικιαστών να έχουν ένα ζώο.

Οι ενοικιαστές θα πρέπει επίσης να συνάψουν ασφάλιση ζημιών από φωτιά και νερό.

Σφάλμα στις χρεώσεις

Σφάλματα στις χρεώσεις μέτρησης μπορούν να διεκδικηθούν εντός δύο ετών από την κοινοποίηση στον εκμισθωτή ή τον ενοικιαστή. Εάν το σφάλμα είναι προς όφελος του ιδιοκτήτη, ο τελευταίος θα μπορεί να διεκδικήσει το ποσό μόνο για 5 χρόνια. Δεν υπάρχει όριο εάν το σφάλμα ωφελεί τον ενοικιαστή. Θα μπορεί να διεκδικήσει το ποσό για όλη τη διάρκεια του σφάλματος.

Φόρος ακίνητης περιουσίας και παιδιά

Οι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού όπου διαμένουν δύο παιδιά επωφελούνται από μείωση του φόρου ιδιοκτησίας τους, ακόμη και αν οι ένοικοι είναι ενοικιαστές. Ο ενοικιαστής του οποίου η σύνθεση του νοικοκυριού αντιστοιχεί σε αυτή τη μείωση μπορεί να υποβάλει αίτημα στον εκμισθωτή του, ο οποίος πρέπει να υποβάλει ο ίδιος το αίτημα για να επωφεληθεί από τη μείωση στην παρακράτηση φόρου και στη συνέχεια να την καταβάλει στον ενοικιαστή. «Αυτό μπορεί να αντιπροσωπεύει ενοίκιο σχεδόν ενός μήνα σε ορισμένες περιπτώσεις».

Ενάντια στην προειδοποίηση και την πώληση

Η νέα έκδοση του Κώδικα Κατοικίας θα επικυρώνει το γεγονός ότι ο αγοραστής ενός ακινήτου που ενοικιάζεται θα πρέπει να αναλάβει όλες τις υποχρεώσεις της ισχύουσας σύμβασης μίσθωσης.

Για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όταν ο ιδιοκτήτης τερματίζει μια μίσθωση (με προειδοποίηση τριών μηνών), ο ενοικιαστής μπορεί να παράσχει αντικοινοποίηση ενός μηνός εάν βρει κατάλυμα πιο γρήγορα. «Πιστεύουμε ότι είναι πιο εύκολο για έναν ιδιοκτήτη να βρει ενοικιαστή. Ως εκ τούτου, θέλαμε να δώσουμε στον ενοικιαστή τη δυνατότητα να μην κολλήσει».

Κακοί ιδιοκτήτες

Το 93% των διαφορών σε μια ενοικίαση ξεκινά από τον ιδιοκτήτη. Και κατά τις ακροάσεις για τέτοιου είδους υποθέσεις, εμφανίζεται μόνο το 50% των ενοικιαστών. Οι ένοικοι που υποβάλλουν καταγγελία στην Περιφερειακή Διεύθυνση Επιθεώρησης Κατοικίας (Dirl) θα προστατεύονται κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Εάν ο εκμισθωτής υποβάλει ειδοποίηση για τη λήξη της μίσθωσης μετά την καταγγελία, η ειδοποίηση θα ανασταλεί μέχρι την απόφαση του Dirl. Εάν το κατάλυμα κριθεί ότι συμμορφώνεται, τότε η ειδοποίηση τίθεται σε ισχύ.

Οι εξουσίες του Διευθυντή, όσον αφορά την επιθεώρηση, θα επεκταθούν επίσης σε όλα τα καταλύματα. Παλαιότερα μπορούσαν να ελεγχθούν μόνο όσα υπάγονταν σε μίσθωση και ήταν κατειλημμένα. «Μερικές φορές, γνωρίζαμε ότι ένα ακίνητο ήταν ανθυγιεινό μετά από προηγούμενη καταγγελία, αλλά, εν τω μεταξύ, ο ενοικιαστής είχε φύγει και ο Dirl δεν μπορούσε πλέον να κάνει τίποτα».

Εάν το κατάλυμα κηρυχθεί ανθυγιεινό, οι ενοικιαστές λαμβάνουν πρόσθετη προστασία (εκτός εάν κριθεί ότι οι ίδιοι είναι η αιτία της ανθυγιεινής κατάστασης). Ο δικαστής μπορεί να ζητήσει από τον υπεύθυνο εκμισθωτή, εκτός από το πρόστιμο που καταλήγει στις τσέπες της περιφέρειας, να καλύψει και τα έξοδα μετακόμισης σε νέο κατάλυμα που βρίσκει ο ενοικιαστής. Εάν το ενοίκιο αυτού του νέου καταλύματος είναι υψηλότερο από αυτό του ανθυγιεινού καταλύματος, ο ιδιοκτήτης του ανθυγιεινού καταλύματος ενδέχεται επίσης να κληθεί να πληρώσει τη διαφορά στο ενοίκιο για μέγιστο διάστημα 18 μηνών. Τέλος, εάν ο ενοικιαστής δεν βρει λύση μετεγκατάστασης και είναι απαραίτητη η έκτακτη μετεγκατάσταση, ο δήμος μπορεί να απευθυνθεί στον ιδιοκτήτη του ανθυγιεινού καταλύματος για να του ζητήσει να καλύψει τα έξοδα που συνδέονται με αυτήν την έκτακτη μετεγκατάσταση (διανυκτέρευση σε ξενοδοχείο για παράδειγμα). Μένει να φανεί η ισχύς του πράγματος και αν αυτό το μέτρο δεν θα θάψει τους δήμους σε ατελείωτες διαδικασίες για την ανάκτηση των ποσών που έχουν προκαταβάλει.

Απαγόρευση επανενοικίασης

Ένας εκμισθωτής που έχει διαταχθεί από τον Dirl να εκτελέσει εργασίες για να φέρει το ακίνητό του στα πρότυπα δεν θα μπορεί πλέον να εκμισθώσει ξανά το κατάλυμά του χωρίς πιστοποιητικό συμμόρφωσης που έχει εκδοθεί από τον Dirl. Ένας κατάλογος θα μεταφερθεί στους δήμους που θα ειδοποιηθούν εάν ένας νέος ενοικιαστής εγγραφεί σε μια διεύθυνση που στοχεύει μια επίσημη ειδοποίηση. Και ο Διευθυντής θα οργανώσει έναν νέο έλεγχο. Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν επίσης να ζητήσουν από το Dirl να πραγματοποιήσει μελέτη συμμόρφωσης για την απόκτηση του πιστοποιητικού. Ωστόσο, η εθελοντική διαδικασία θα είναι χρεώσιμη.

Ανεξέλεγκτη έξωση

Οι ανεξέλεγκτες εξώσεις αντιπροσωπεύουν το ένα τρίτο όλων των εξώσεων. Αυτές θα τιμωρούνται αυστηρότερα: μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση ενοικίου έως και 18 μηνών από τον εκμισθωτή προς όφελος του εκδιωθέντος ενοικιαστή χωρίς εκτελεστό τίτλο έξωσης (με άλλα λόγια, δικαστική απόφαση που επιτρέπει την έξωση). Επιπλέον, ο εκμισθωτής μπορεί να μηνυθεί από τον ενοικιαστή, εφόσον ο τελευταίος δεν έχει ανακτήσει την πρόσβαση στο κατάλυμά του. Καθημερινά θα επιβάλλεται πρόστιμο μέχρι να επιστρέψει ο ενοικιαστής στο κατάλυμα. Σημειώστε, ωστόσο: η κατάληψη ενός χώρου χωρίς τίτλο ή δικαιώματα δεν επηρεάζεται από αυτά τα μέτρα, καθώς δεν εμπίπτει στον στεγαστικό κώδικα των Βρυξελλών.