Δημήτρης Πεχλιβανίδης, Une brique dans le ventre

από την Μαρία Γεωργίου

Φωτογραφία: Oleg Degtiarov/ Newsville.be

Κε Πεχλιβανίδη, πείτε μας λίγα λόγια για τους λόγους που σας οδήγησαν στην προσωπική ενασχόληση με το χώρο των ακινήτων.
Άρχισα να ασχολούμαι με τη διαχείριση των ακινήτων της οικογένειας μου από νεαρή ηλικία, τόσο στις ενοικιάσεις διαμερισμάτων, όσο και στις ανακαινίσεις τις οποίες κατά καιρούς υποχρεωνόμασταν να κάνουμε. Λίγα χρόνια αργότερα ασχολήθηκα επενδυτικά με την αγορά ακινήτων σε προσωπικό επίπεδο και στη συνέχεια με έναν πολύ καλό μου φίλο, αποφασίσαμε να δημιουργήσουμε ένα μεσιτικό γραφείο στις Βρυξέλλες και στην Αθήνα. Την ίδια περίοδο που εργαζόμασταν αποφάσισα να εξειδικεύσω ακόμα περισσότερο τις γνώσεις μου παρακολούθησα και τελείωσα σπουδές με ειδικότητα στα ακίνητα στο Βέλγιο.

Μιλήστε μας για την μεσιτική εταιρία την οποία διατηρείτε. Πως οδηγηθήκατε στην δημιουργία της, ποια τα χαρακτηριστικά της και ποια είναι τα σημεία εκείνα που την κάνουν να ξεχωρίζει σε ένα τόσο ανταγωνιστικό περιβάλλον;
Όπως ανέφερα παραπάνω, ξεκίνησα με έναν πολύ καλό μου φίλο, τον Γιάννη Δήμα, όπου και συνεταιριστήκαμε σε μία κοινή προσπάθεια. Η ιδιαιτερότητά μας είναι ότι εργαζόμαστε στο Βέλγιο και στην Ελλάδα. Ένα μεγάλο ποσοστό του πελατολόγιού μας παραμένει ακόμα και σήμερα να είναι Έλληνες του Βελγίου αλλά και πολλοί άλλοι συμπατριώτες μας που κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Αποκτήσαμε σε μεγάλο βαθμό μια ιδιαίτερη γνώση για τις συναλλαγές, τις  επενδύσεις και τις κατασκευές ακινήτων και στις δυο χώρες. Έχουμε συνεχή επαφή με όλους τους επαγγελματίες και παράγοντες που διέπουν την αγορά των ακινήτων, όπως συμβολαιογράφους, δικηγόρους, τραπεζίτες, φοροτεχνικούς, και έτσι παραμένουμε συνεχώς ενήμεροι, αποτελεσματικοί και έντιμοι. Διαχειριζόμαστε ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων των οποίων έχουμε σε αποκλειστικότητα την διαχείριση και προσελκύουμε πελάτες οι οποίοι για είτε για γεωγραφικούς λόγους (μένουν εκτός Βελγίου), είτε για  επαγγελματικούς (δεν έχουν χρόνο να ασχοληθούν), μας εμπιστεύονται τα ακίνητά τους.
Εδώ και μερικά χρόνια βρισκόμαστε σε στενή συνεργασία με κατασκευαστικές εταιρίες, των οποίων μεσιτεύουμε τα προϊόντα κατασκευής τους, είτε αυτά είναι επαγγελματικοί χώροι είτε σπίτια και διαμερίσματα για ιδιοκατοίκηση και εκμετάλλευση. Μετά από πολύ δουλειά και συνέπεια στις προσπάθειες μας, σήμερα είμαστε πλέον συνέταιροι με μία από τις ανερχόμενες κατασκευαστικές εταιρίες που δραστηριοποιήται τόσο στη Φλάνδρα όσο και στην περιοχή των Βρυξελλών.

Ποια είναι η σημερινή κατάσταση της αγοράς ακινήτων στο Βέλγιο;
Τα επιτόκια είναι στο χαμηλότερο ιστορικά σημείο, για παράδειγμα -και προτιμώ να μιλήσω με νούμερα- για 100.000 ευρώ που δανείζεται κάποιος σήμερα από την τράπεζα με ορίζοντα 20ετίας θα ξεπληρώνει στην τράπεζα από 540€ έως 620€ το μήνα, με επιτόκια από 2,70-3,5% (κυμαινόμενο) έως 3,38-4,10 (σταθερό). Οι τράπεζες σήμερα μετά την παγκόσμια αστάθεια στις αγορές και την αμερικανική κρίση των ακινήτων, έχουν γίνει πολύ δύσκολες και ζητάνε μεγαλύτερες εγγυήσεις ώστε να δοθούν τα αντίστοιχα στεγαστικά δάνεια. Στις Βρυξέλλες συναντάμε τον κρατικό οργανισμό «Fond du Logement» (www.fondsdulogement.be) όπου μπορεί κάποιος, που δεν είναι ιδιοκτήτης ακινήτου, να απευθυνθεί και κάτω από συγκεκριμένες διαδικασίες να πάρει στεγαστικό δάνειο με 2% επιτόκιο (σταθερό).

Γιατί οι Βρυξέλλες αποτελούν τόσο ξεχωριστό και ιδιαίτερο παράδειγμα για την κτηματαγορά στο Βέλγιο αλλά και την Ευρώπη;
Η αγορά των Βρυξελλών, της πρωτεύουσας του Βελγίου,  αντιστάθηκε με επιτυχία στην κρίση του 2009 χωρίς να σημειωθούν πτώσεις στις τιμές των ακινήτων. Αντιθέτως συνέχισαν την άνοδό τους. Αυτό οφείλεται στον μεγάλο αριθμό διεθνών υπαλλήλων (Ευρωπαϊκή Ένωση, ΝΑΤΟ, διπλωματικές αντιπροσωπίες, κλπ.) και στην ιδιομορφία των Βρυξελλών όπου υπάρχουν 1.150.000 κάτοικοι (Μάρτιος 2012) και καθημερινά 1 εκατομμύριο έρχονται Βρυξέλλες για να εργαστούν. Η πόλη μέχρι το 2005 έχανε κατοίκους (1.000.000), από το 2006 και μετά ο πληθυσμός άρχισε να αυξάνεται και υπολογίζουν ότι τα επόμενα χρόνια η πόλη θα συνεχίζει να δέχεται καινούριους κατοίκους (+ 200.000 μέχρι το 2020). Με τα σημερινά δεδομένα των διαθέσιμων ακινήτων στις Βρυξέλλες προβλέπεται ότι θα χρειαστούν μέχρι το 2020 70.000 επιπλέον κατοικίες (logement). Και με τα βίας ξεπεράσαμε το 2011 τα 2000 καινούρια διαμερίσματα (καινούριες κατασκευές) στις Βρυξέλλες. Γνωρίζοντας αυτά τα δεδομένα η πολιτεία (περιφέρεια των Βρυξελλών) έχει εφαρμόσει διάφορες πολιτικές ώστε να δοθούν άδειες και για αναπροσαρμογή/αλλαγή χρήσης (changement d’affectation) αδειών σε ακίνητα που φιλοξενούσαν επαγγελματικούς χώρους γραφείων. Έχουν πάρει μέτρα για να δημιουργηθούν νέα σχολεία που θα μπορέσουν να δεχτούν 18.000 παιδιά στα επόμενα χρόνια. Όλοι αυτή η πίεση συγκρατεί την αγορά των ακινήτων (αγοροπωλησίες και ενοικιάσεις) ιδιαίτερα ψηλά στις Βρυξέλλες, αντιθέτως στην περιφέρεια (Φλάνδρα και Βαλονία) οι τιμές έχουν επηρεαστεί από την γενικότερη παγκόσμια κατάσταση όπου είχαμε διόρθωση της αγοράς ακινήτων με πτώση (3% με 8% στις πωλήσεις και 10 με 15% στις ενοικιάσεις). Μην ξεχνάμε ότι η φορολογία στα εισοδήματα των ενοικιάσεων (για κατοικία είναι αρκετά χαμηλή στο Βέλγιο όπου αντιστοιχεί κατά μέσο όρο σε ένα μηνιαίο μίσθωμα.

Ποια τα πλεονεκτήματα στην απόκτηση ακινήτου νέας κατασκευής του 2012;
Το καινούριο είναι ωραίο, το παλιό είναι αλλιώς!! Η αγορά νεόδμητων ακινήτων είναι τις περισσότερες φορές μια ασφάλεια και σήμερα πλέον θα μπορούσαμε να πούμε και μια πολυτέλεια αφού πληρώνεται πιο ακριβά (21% φόρο στο κομμάτι της κατασκευής), χωρίς όμως να έχει άλλα έξοδα. Σε γενικές γραμμές ένα νεόδμητο ακίνητο δεν θα παρουσιάσει  φθορές για μια 10ετία και ίσως και παραπάνω. Τα κοινόχρηστα  θα είναι «λογικά» και αρκετά φθηνότερα από τα σπίτια παλαιότερης κατασκευής ενώ παράλληλα το κόστος συντήρησης θα είναι και αυτό εξίσου χαμηλότερο. Επίσης, η ενεργειακή του κατανάλωση θα είναι καλύτερη και θα υπάρχουν λιγότερα λάθη από αυτά που συναντάμε στις παλιές κατασκευές (κοινή  θέρμανση, γυμνοί σωλήνες που σπάνε μέσα στα δάπεδα, προβλεπόμενοι χώροι για ποδήλατα/ καροτσάκια, εισόδους για άτομα με ειδικές ανάγκες..κλπ). Σχετικά με την επιλογή, βασικό πλεονέκτημα σε μια αγορά είναι πάντα η τοποθεσία αφού γνωρίζουμε πως η τιμή της γης στις Βρυξέλλες αυξάνεται συνεχώς. Ένα κτίριο το οποίο βρίσκεται πάνω σε οικόπεδο μετά από 7 χρόνια θεωρητικά χάνει την αξία του, η τιμή όμως εξακολουθεί να καθορίζεται από την τοποθεσία, την απόδοση και την σπανιότητα του ή όχι στην αγορά. Τα τελευταία χρόνια παραδείγματος χάρη τα μικρά διαμερίσματα ενιαίου χώρου (studio, έως 50τμ) και τα ενός υπνοδωματίου  διαμερίσματα (έως 70μ2) έχουν πάρει μεγαλύτερη αξία λόγω ότι απευθύνονται σε ένα μεγαλύτερο κοινό, το οποίο έχει τη δυνατότητα να τα αγοράσει λόγω της τιμής τους (από 80.000 έως 220.000). Σήμερα όμως, στις καινούριες κατασκευές, δεν δίνονται πλέον άδειες για την κατασκευή πολλών μικρών διαμερισμάτων με αποτέλεσμα σε αυτά που έχουν χτιστεί να έχει ανέβει σημαντικά η ζήτηση και η τιμή τους. Σε μια κατασκευή 20 με 30 διαμερισμάτων, η πολεοδομία περιορίζει την άδεια σε ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου και σε ένα με δύο, έως και κανένα studio!

Γνωρίζουμε πως έχετε ξεκινήσει την προώθηση κάποιων καινούριων project. Πείτε μας για αυτά και για τον τρόπο με τον οποίο προέκυψαν.
Εδώ και μερικά χρόνια η δουλειά μάς διασταύρωσε με έναν ικανότατο κατασκευαστή που ξεκινούσε ένα μεγάλο έργο (61 διαμερίσματα και 1000τμ εμπορικό ισόγειο) στο κέντρο των Βρυξελλών (Place Anneessens), ο οποίος μας έδωσε την ευκαιρία να συνεργαστούμε μαζί του στις πωλήσεις των εν λόγω ακινήτων. Η συνεργασία μας πήγε πολύ καλά και από τότε συνεχίσαμε να «βάζουμε» στην αγορά και άλλα δικά τους έργα. Η δύναμή της εταιρείας είναι οι κατασκευές, δουλεύουν με δικά τους συνεργεία (± 50 άτομα), δικό τους εργοστάσιο για όλες τις προκατασκευές σε μπετόν και έχουν βέβαια εικοσαετή εμπειρία στο χώρο.
Η ανάγκη εκπροσώπησης της εταιρίας αυτής στην αγορά των Βρυξελλών και η αποκλειστική ενασχόληση με την εξέλιξη μελλοντικών κατασκευών τα επόμενα χρόνια. ξεκίνησε μια συνεργασία σε συγκεκριμένο πλαίσιο και καταλήξαμε στο να συνεταιριστούμε ώστε να δούμε μια κάθετη λύση στο ευρύτερο κλάδο των ακινήτων.. κατασκευές, πωλήσεις, επένδυση, διαχείριση, ενοικιάσεις «planification patrimonial», γηροκομεία κλπ..με απώτερο στόχο την δημιουργία ενός καινούριου επενδυτικού κλάδου στα πλαίσια των ακινήτων, με τιτλοποιήσεις μετοχών στο χρηματιστήριο (SICAFI και Certificat Immobilier).
Φέτος τελειώνουμε δύο εργοτάξια στις περιοχές Anderlecht και Waterloo με 18 και 21 διαμερίσματα αντίστοιχα, ενώ παράλληλα συνεχίζουμε την αναπαλαίωση των μελλοντικών μας γραφείο σε κτίριο 25 διαμερισμάτων στην Place des Baricades σε πολύ κεντρικό σημείο των Βρυξελλών ενώ τους επόμενους μήνες και πιο συγκεκριμένα τον Σεπτέμβριο του 2012 αρχίζουμε την κατασκευή για 34 καινούρια διαμερίσματα δίπλα στη γνωστή πλατεία Schuman (Rue Boduognat), όπου εκεί θα μπορούμε να πουλήσουμε με τον πολύ ευνοικό όρο του 6% ΦΠΑ, μέχρι το καλοκαίρι του 2013. Τέλος, έχουμε κλείσει δύο μελλοντικές συμφωνίες για δύο μεγάλα έργα (71 και 83 διαμερίσματα), στην περιοχή Porte de Namur και στην place Stephanie, για τις χρονιές 2013-2014, ενώ ταυτόχρονα συνεχίζουμε και ψάχνουμε με υπομονή και προσοχή και για άλλα project.

Η Ευρώπη βρίσκεται σε μια δύσκολη περίοδο και αντιμετωπίζει οικονομική κρίση. Πώς πιστεύετε πως η κρίση αυτή έχει επηρεάσει το Βέλγιο και πιο συγκεκριμένα την αγορά ακινήτων στις Βρυξέλλες;
Το Βέλγιο επηρεάστηκε από την κρίση, οι τιμές πέσανε, θα λέγαμε διορθωθήκαν σε πολλές περιοχές του Βελγίου και αυτό γνωρίζοντας πως στο Βέλγιο δεν είχαμε τις υπερβολικές ανόδους στις τιμές όπως στις άλλες αγορές των χωρών της Ευρώπης. Το Βέλγιο έχει μια μικρή και σταθερή ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων γύρω στο 3% τον χρόνο (στατιστική βασισμένη στα τελευταία 50 χρόνια). Η διόρθωση είναι λογική και υπάρχουν πολλές παράμετροι για να εξηγηθεί το ότι τα τελευταία 10 χρόνια η αγορά είχε υψηλή άνοδο. Η πιο βασική από όλες είναι ότι τα επιτόκια ήταν και παραμένουν χαμηλά, ενώ παράλληλα οι Βρυξέλλες παραμένουν φτηνές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, ενώ υπάλληλοι που έρχονται να εργαστούν από το εξωτερικό, στους Διεθνής Οργανισμούς, εταιρείες και άλλα θεσμικά όργανα έχουν υψηλούς και σταθερούς μισθούς, διατηρώντας μια σταθερότητα στην αγορά ακινήτων.

Δεδομένης της κατάστασης στην Ελλάδα και της οικονομικής κρίσης στην οποία βρίσκεται, πολλές επιχειρηματικές και επενδυτικές κινήσεις εκεί έχουν παγώσει. Υπάρχει εξωστρέφεια των Ελλήνων επιχειρηματιών προς το εξωτερικό; Είναι μια κίνηση την οποία θα προτείνατε;
Τα δύο τελευταία χρόνια, έχουν έρθει πολλές τεχνικές εταιρίες για εγκατάσταση στο Βέλγιο και κυρίως στις Βρυξέλλες ενώ ακολούθησαν και επενδυτές από Ελλάδα. Το ίδιο συνέβη στο Λονδίνο και στη Γερμανία, και ίσως στις χώρες αυτές σε πιο έντονο βαθμό. Δυστυχώς, η κατάσταση στην Ελλάδα δημιούργησε ένα πανικό και βγάλανε πολλοί κεφάλαια έξω ψάχνοντας μια χώρα με σταθερή οικονομία και μέλλον.

Πόσο συμφέρουσα μπορεί να είναι μια επένδυση αυτή την στιγμή στις Βρυξέλλες (Βέλγιο) και για ποιο λόγο;
Οι Βρυξέλλες έχουν μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον, σήμερα αφού η αγορά ενός ακινήτου έχει μια προσδοκώμενη απόδοση από 3.5% έως 4.3% καθαρά από τα εισοδήματα του ενοικίου και αν προσθέσουμε και ένα 2-3 % ως υπεραξία επί του κεφαλαίου, είναι σίγουρα μια σταθερή και ενδιαφέρουσα επενδυτική κίνηση και θα έλεγα μηδενικού ρίσκου. Γνωρίζοντας τέλος, ότι έχει χαμηλή φορολογία το εισόδημα των ενοικίων και δεν υπάρχει φορολογία στην υπεραξία της πώλησης για ένα διάστημα πέντε ετών από την ημερομηνία της αγοράς του ακινήτου, η σκέψη της επένδυσης σε κάποιο ακίνητο στο Βέλγιο και ειδικότερα στις Βρυξέλλες γίνεται ακόμα πιο ελκυστική.

Συνημμένα βρίσκονται αναλυτικά διαγράμματα τα οποία αφορούν την κίνηση της κτηματαγοράς στο Βέλγιο.