Από τo συμβόλαιο, στη λύση του: Ποια είναι τα δικαιώματά σας ως ενοικιαστής στις Βρυξέλλες;

Περισσότερο από το 60% των ανθρώπων που ζουν στις Βρυξέλλες νοικιάζουν το σπίτι στο οποίο μένουν και ενώ οι περισσότεροι έχουν υπογράψει ένα συμβόλαιο που καθορίζει τους όρους της μίσθωσης, λίγοι γνωρίζουν τα δικαιώματά τους όταν τα πράγματα πάνε στραβά.

Την περασμένη εβδομάδα, το κοινοβούλιο των Βρυξελλών ψήφισε έναν νέο νόμο που δίνει στους ενοικιαστές το δικαίωμα να αγοράσουν το σπίτι που νοικιάζουν πριν αυτό διατεθεί επίσημα προς πώληση στην αγορά από τον ιδιοκτήτη.

Αυτό εγείρει το ερώτημα ως προς το ποιοι κανόνες και μέτρα υπάρχουν για την προστασία των πολλών ανθρώπων που νοικιάζουν ένα ακίνητο στην περιοχή των Βρυξελλών. Ιδού, λοιπόν, ένας περιεκτικός οδηγός με τα βασικά σημεία.

Πριν τη μετακόμιση

Σύμβαση

Οι τρεις περιφέρειες του Βελγίου (Βρυξέλλες, Φλάνδρα και Βαλλονία) είναι υπεύθυνες για τον καθορισμό των κανόνων σχετικά με τις μισθώσεις κατοικιών στις αντίστοιχες περιοχές τους από το 2014.

Στην περιφέρεια της πρωτεύουσας, ο Κώδικας Στέγασης των Βρυξελλών έχει ορίσει τους κανόνες για την ενοικίαση ακινήτων από το 2018. Καθορίζει τις βασικές αρχές για μια συμφωνία μίσθωσης για ακίνητα που θα χρησιμοποιηθούν ως κύριος τόπος κατοικίας και τι πρέπει να περιλαμβάνεται στη σύμβαση.

Για τη σύμβαση, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει το όνομα/ονόματα του ενοικιαστή και τα στοιχεία επικοινωνίας, τον αριθμό των ατόμων σε ένα νοικοκυριό και μια εκτίμηση του εισοδήματος (απόδειξη μισθοδοσίας, καταστάσεις λογαριασμού, επιδόματα ανεργίας, παροχές ασφάλισης υγείας, επιδόματα αναπηρίας). Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζητήσει άλλες πληροφορίες.

Το συμβόλαιο συνήθως περιλαμβάνει την περιγραφή των διάφορων χώρων, τι πόσο και πότε θα καταβάλλεται ως ενοίκιο, καθώς και τις ρυθμίσεις σχετικά με την εγγύηση. Κανονικά, θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει ένα επεξηγηματικό παράρτημα που να περιγράφει λεπτομερώς τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις και των δύο μερών.

Πριν μετακομίσει ο ενοικιαστής, πρέπει να συνταχθεί μια περιγραφή του χώρου. Εδώ, συνιστάται η περιγραφή να είναι όσο το δυνατόν πιο λεπτομερής και να υπάρχουν αρκετές φωτογραφίες, ώστε να μην τεθεί ζήτημα στο τέλος της μίσθωσης.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κατοχυρώσει τη μίσθωση εντός δύο μηνών από την υπογραφή της. Εάν δεν το πράξει, ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς προειδοποίηση ή αποζημίωση, υπό την προϋπόθεση ότι έχει στείλει στον ιδιοκτήτη επίσημη ειδοποίηση και ότι αυτή η ειδοποίηση έχει παραμείνει αναπάντητη για ένα μήνα.

Κόστος και αναπροσαρμογή τ0υ ενοικίου

Στις Βρυξέλλες, η εγγύηση μπορεί να είναι έως και το ποσό του ενοικίου για δύο μήνες και χρησιμεύει για την αποκατάσταση ζημιών που προκαλούνται από τους ενοικιαστές. Η εγγύηση θα πρέπει να επιστραφεί από τον ιδιοκτήτη, εφόσον δεν υπάρχει ζημιά, στις οποίες (ζημιές) δεν περιλαμβάνεται η φθορά του ακινήτου λόγω χρήσης.

Αυτή η εγγύηση μπορεί να δεσμευτεί μέσω της τράπεζας του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή, πράγμα που σημαίνει ότι η αποδέσμευσή της μπορεί να επιτευχθεί μόνο με βάση μια κοινή δήλωση που επιβεβαιώνει ότι τα χρήματα μπορούν να αποδεσμευτούν.

Το ίδιο το ενοίκιο μπορεί να αναπροσαρμόζεται μία φορά το χρόνο, για να προσαρμοστεί στο κόστος ζωής. Αυτό μπορεί να γίνει πάνω στον χρόνο από την έναρξη ισχύος της μίσθωσης: δηλαδή, εάν η μίσθωση ξεκίνησε την 1η Σεπτεμβρίου 2023, η αναπροσαρμογή μπορεί να εφαρμοστεί από την 1η Σεπτεμβρίου 2024.

Οι τιμές ενοικίασης κατοικιών με ετικέτα  και G δεν μπορούν επί του παρόντος να αναπροσαρμοστούν.

Μετά τη μετακόμιση

Ο ενοικιαστής υποχρεούται να πραγματοποιεί εργασίες συντήρησης και επισκευές όπως ετήσια αφαλάτωση, συντήρηση λεβήτων και θερμοσιφώνων, καθάρισμα καμινάδων και επιθεώρηση του συστήματος θέρμανσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκτελέσει όλες τις μεγάλες επισκευές όπως αντικατάσταση ελαττωματικού λέβητα, επισκευή στέγης.

Η κανονική φθορά θεωρείται επίσης ευθύνη του ιδιοκτήτη.

Για να ελέγξει τη γενική κατάσταση του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το επισκέπτεται μία φορά το χρόνο, αλλά αυτό πρέπει να κοινοποιείται στον ενοικιαστή τουλάχιστον επτά ημέρες νωρίτερα.

Η επίσκεψη θα πρέπει επίσης να συμφωνηθεί αμοιβαία από τις δύο μεριές, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επισκεφθεί χωρίς την άδεια του ενοικιαστή.

Διάρκεια και λήξη μίσθωσης

Καταρχήν, κάθε συμφωνία για ακίνητα που θα είναι η κύρια κατοικία του ενοικιαστή συνάπτεται για εννέα χρόνια.

Στην περίπτωση αυτή, είτε δεν περιλαμβάνεται συγκεκριμένη διάρκεια στη γραπτή σύμβαση, είτε πρόκειται για συμφωνία στην οποία η διάρκεια αναφέρεται ξεκάθαρα μεταξύ τριών και εννέα ετών.

Μετά την περίοδο των εννέα ετών, η μίσθωση λήγει υπό την προϋπόθεση ότι ένα από τα μέρη ειδοποιήσει τη λύση τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης. Ο τερματισμός μπορεί να γίνει χωρίς αιτία και δεν καταβάλλεται αποζημίωση από το μέρος που αναλαμβάνει αυτήν την πρωτοβουλία.

Είναι δυνατή η σύναψη σύμβασης μίσθωσης μικρότερης διάρκειας για τουλάχιστον έξι μήνες και μέγιστη περίοδο τριών ετών. Η διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν μπορεί να υπερβαίνει συνολικά τα τρία έτη. Εάν μια συμφωνία που έχει συναφθεί για δύο χρόνια ανανεωθεί στη συνέχεια για την ίδια περίοδο, ανεβάζοντας τη συνολική διάρκεια σε τέσσερα χρόνια, θα γίνει μακροπρόθεσμη σύμβαση.

Τόσο οι βραχυπρόθεσμες όσο και οι μακροπρόθεσμες συμβάσεις μπορούν να λυθούν νωρίτερα χωρίς να χρειάζεται να αιτιολογηθούν, αλλά αυτό υπόκειται σε γραπτή ειδοποίηση τριών μηνών στον ιδιοκτήτη. Η προθεσμία προειδοποίησης αρχίζει από την πρώτη ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα κατά τον οποίο επιδόθηκε η ειδοποίηση.

Ο ενοικιαστής πρέπει επίσης να καταβάλει ενοίκια τριών μηνών, δύο μηνών ή ενός μήνα αντίστοιχα ως αποζημίωση ανάλογα με το αν η αναχώρηση γίνεται τον πρώτο, τον δεύτερο ή τον τρίτο χρόνο. Μετά τα τρία πρώτα χρόνια, ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται πλέον να καταβάλει αποζημίωση.

Ο νόμος είναι πολύ πιο αυστηρός για τους ιδιοκτήτες: μπορούν να λήξουν τη μίσθωση μετά από ένα χρόνο, εάν θα καταλάβουν το ακίνητο οι ίδιοι ή εάν καταληφθεί από ένα μέλος της οικογένειας. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αναφέρει την ταυτότητα του ατόμου που θα μπει στο ακίνητο και, εάν το ζητήσει ο ενοικιαστής, θα πρέπει να προσκομίσει απόδειξη της οικογενειακής σχέσης εντός δύο μηνών.

Προειδοποίηση τριών μηνών πρέπει να δοθεί με συστημένη επιστολή, ενώ πρέπει να καταβληθεί στον ενοικιαστή αποζημίωση ίση με το ενοίκιο ενός μήνα.

Εάν η ειδοποίηση της λήξης του συμβολαίου δεν είναι τεκμηριωμένη, δεν είναι έγκυρη δηλαδή, ο ενοικιαστής δικαιούται αποζημίωση ίση με ενοίκιο 18 μηνών, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναφέρει μια εξαιρετική περίσταση για την οποία δεν μπόρεσε να συμμορφωθεί με τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Η συμφωνία μπορεί επίσης να τερματιστεί εάν απαιτούνται εργασίες κατασκευής ή ανακαίνισης στο μισθωμένο ακίνητο, αλλά αυτό μπορεί να γίνει μόνο μετά τη λήξη μιας τριετούς περιόδου και, κυρίως, μόνο αφού ο ενοικιαστής έχει ειδοποιηθεί έξι μήνες νωρίτερα.

Προβλήματα με τον ιδιοκτήτη σας;

Οι ένοικοι που πιστεύουν ότι η ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία τους δεν πληροί τα πρότυπα στέγασης που ορίζονται στον Κώδικα Κατοικίας των Βρυξελλών μπορούν να επικοινωνήσουν με την Επιθεώρηση Στέγασης των Βρυξελλών και να μάθουν εάν δικαιούνται το επίδομα μετεγκατάστασης.

Εάν ο ενοικιαστής γνωρίζει ότι έχει δίκιο όταν αντιμετωπίζει ένα πρόβλημα ή προβλήματα με έναν ιδιοκτήτη, συνιστάται να συλλέγει αποδεικτικά στοιχεία για όλες τις επαφές, όπως γραπτά μηνύματα και email, να τραβήξει φωτογραφίες των προβλημάτων και να τα χρονολογήσει σωστά.

Δεν υπάρχει επίσημος διαμεσολαβητής στις Βρυξέλλες για να παρέμβει όταν πρόκειται για θέματα συμφωνίας ενοικίασης. Σε ακραίες καταστάσεις, το θέμα μπορεί να οδηγηθεί στο δικαστήριο, αλλά υπάρχουν εναλλακτικοί τρόποι επίλυσης των συγκρούσεων μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη, όπως η διαμεσολάβηση, ο συμβιβασμός και η διαιτησία.

Στις δύο πρώτες διαδικασίες, που ξεκινούν σε εθελοντική βάση, ανατίθεται ένα τρίτο μέρος. Η διαμεσολάβηση επικεντρώνεται στην εξεύρεση λύσεων που αποτελούν αντικείμενο εποικοδομητικής διαπραγμάτευσης από όλες τις  πλευρές. Η συμφωνία διαμεσολάβησης συνοδεύεται από έγγραφο με ημερομηνία υπογεγραμμένο από τα μέρη και από τον διαμεσολαβητή.

Εάν ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης δεν μπορούν να συμφωνήσουν σε κανένα από τα σημεία που αφορούν τη μίσθωση, ξεκινά μια διαδικασία συμφιλίωσης για την αποφυγή διαφορών. Είτε και οι δύο πλευρές καταλήξουν σε συμφωνία εδώ είτε κινούνται νομικές διαδικασίες ενώπιον του Ειρηνοδικείου.

Ακόμα κι αν ένα από τα μέρη θέλει να υποβάλει αμέσως αγωγή, το δικαστήριο θα προσπαθήσει πρώτα να συμφιλιώσει τα δύο μέρη. Εδώ, συνιστάται να επικοινωνήσετε με έναν νομικό εμπειρογνώμονα. Μια λίστα οργανισμών που μπορούν να βοηθήσουν μπορείτε να βρείτε εδώ.

Τέλος, ένας ενοικιαστής μπορεί να εκδιωχθεί μόνο αφού ο δικαστής δώσει στον ιδιοκτήτη την άδεια να προχωρήσει σε έξωση. Οι διαδικασίες έξωσης απαιτούν επίσης δικαστικό επιμελητή. Σε αυτή την περίπτωση, Κοινωνικές Υπηρεσίες (CPAS) θα ειδοποιηθούν για την έξωση για να βοηθήσουν τον ενοικιαστή με τον καταλληλότερο τρόπο.