Βρυξέλλες: Η «έκρηξη» των Airbnb και το μεγάλο πρόβλημα νομιμότητας

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις Βρυξέλλες βρίσκεται στο επίκεντρο έντονης συζήτησης, καθώς νέα έρευνα αποκαλύπτει ότι η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρίσεων Airbnb δεν πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Σύμφωνα με ανάλυση της πλατφόρμας Bruzz, πάνω από το 90% των διαθέσιμων καταλυμάτων στην πόλη λειτουργούν χωρίς να συμμορφώνονται πλήρως με τη νομοθεσία. Από τις 3.637 ενεργές καταχωρίσεις, οι 2.788 αφορούν ολόκληρα διαμερίσματα ή κατοικίες, ωστόσο μόλις 267 περιλαμβάνονται στην επίσημη λίστα εγκεκριμένων καταλυμάτων. Με άλλα λόγια, λιγότερο από το 10% είναι πλήρως νόμιμο.

Ένα περίπλοκο και απαιτητικό πλαίσιο

Η χαμηλή συμμόρφωση δεν είναι τυχαία. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να νοικιάσουν νόμιμα το ακίνητό τους καλούνται να περάσουν από μια ιδιαίτερα σύνθετη και χρονοβόρα διαδικασία, που περιλαμβάνει:

έλεγχο ποινικού μητρώου, ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιήσεις πυρασφάλειας, πολεοδομικές άδειες, φορολογικές δηλώσεις και εγγραφή σε περιφερειακό μητρώο μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Το σύστημα έχει δεχθεί έντονη κριτική ακόμη και από το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το οποίο επισημαίνει έλλειψη σαφήνειας και διαφάνειας.

Προς αυστηρότερους κανόνες

Παρά τις δυσκολίες, οι αρχές φαίνεται πως κινούνται προς περαιτέρω αυστηροποίηση του πλαισίου. Ο αρμόδιος περιφερειακός αξιωματούχος έχει δηλώσει ότι στόχος είναι να περιοριστεί η εκμετάλλευση ολόκληρων κατοικιών μέσω Airbnb, καθώς ανταγωνίζονται άμεσα την αγορά κατοικίας και τον ξενοδοχειακό κλάδο.

Αντίθετα, εξετάζεται πιο ευέλικτη αντιμετώπιση για όσους νοικιάζουν ένα δωμάτιο μέσα στην κύρια κατοικία τους.

Έλεγχοι, πρόστιμα και φορολογικές κυρώσεις

Οι αρχές έχουν ήδη εντείνει τους ελέγχους. Το 2025:

38 καταλύματα υποχρεώθηκαν να διακόψουν τη λειτουργία τους, ενώ πάνω από 2.000 ιδιοκτήτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με ζητήματα φορολογικής συμμόρφωσης.

Όσοι δεν συμμορφώνονται, κινδυνεύουν με πρόστιμα που ξεκινούν από 1.000 ευρώ ανά ακίνητο, καθώς και με φορολόγηση που υπολογίζεται σαν το ακίνητο να ήταν πλήρως μισθωμένο για έναν ολόκληρο χρόνο.

Προτάσεις για λύσεις και ευρωπαϊκές συγκρίσεις

Κριτικοί του συστήματος υποστηρίζουν ότι μια πιο αποτελεσματική λύση θα ήταν να υποχρεωθεί η ίδια η πλατφόρμα Airbnb να ζητά υποχρεωτικό αριθμό καταχώρισης πριν επιτρέψει τη δημοσίευση ενός ακινήτου — πρακτική που ήδη εφαρμόζεται σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη και το Βερολίνο.

Παρά τις παρεμβάσεις, οι Βρυξέλλες φαίνεται να υστερούν σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου έχουν ήδη αφαιρεθεί δεκάδες χιλιάδες παράνομες καταχωρίσεις μετά από αυστηρά μέτρα και υψηλά πρόστιμα.

Bruxelles : Airbnb sous pression, une majorité de logements hors-la-loi

Un marché en pleine expansion, mais largement en dehors des règles

Le secteur des locations de courte durée à Bruxelles traverse une période de fortes tensions. Une enquête récente met en lumière un constat frappant : la grande majorité des logements proposés sur Airbnb ne respecte pas la réglementation locale.

D’après l’analyse réalisée par Bruzz, plus de 90 % des offres seraient irrégulières. Sur plusieurs milliers d’annonces actives, seule une petite fraction correspond à des hébergements officiellement reconnus par les autorités régionales. Cela signifie concrètement que le marché fonctionne en grande partie en marge du cadre légal.

Des démarches administratives jugées dissuasives

L’une des explications principales réside dans la complexité des règles. Pour louer légalement, les propriétaires doivent remplir une série d’exigences administratives strictes : autorisations urbanistiques, assurances, certificats de sécurité, obligations fiscales et enregistrement officiel dans des délais précis.

Cette lourdeur a d’ailleurs suscité des critiques au niveau européen, certaines instances pointant un manque de clarté dans le système.

Un durcissement annoncé

Face à cette situation, les autorités bruxelloises envisagent un encadrement encore plus strict, notamment pour les logements loués dans leur intégralité. L’objectif est de protéger à la fois le marché immobilier résidentiel et le secteur hôtelier.

En revanche, une approche plus souple pourrait être adoptée pour la location de chambres chez l’habitant, considérée comme moins problématique.

Contrôles accrus et sanctions financières

Les contrôles se multiplient déjà. Plusieurs dizaines de logements ont été contraints de cesser leurs activités, tandis que des milliers de propriétaires ont été identifiés pour des irrégularités fiscales.

Les sanctions peuvent être lourdes : amendes élevées et taxation calculée comme si le bien était occupé toute l’année.

Vers une responsabilisation des plateformes ?

Certains observateurs estiment qu’une solution efficace serait d’impliquer directement les plateformes en ligne. L’obligation d’afficher un numéro d’enregistrement officiel pour chaque annonce, déjà en vigueur dans d’autres grandes villes européennes, est régulièrement évoquée.

Dans ce contexte, Bruxelles apparaît encore en retrait par rapport à d’autres pays ayant déjà pris des mesures drastiques pour réguler le phénomène.