Μια σημαντική εξέλιξη στην αγορά ακινήτων του Βελγίου έρχεται να αναδιαμορφώσει τις ισορροπίες μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Το Συμβούλιο της Επικρατείας επιβεβαίωσε ότι οι ιδιοκτήτες έχουν πλέον το δικαίωμα να ζητούν από τους υποψήφιους ενοικιαστές να αποδεικνύουν εισόδημα που φτάνει έως και το τριπλάσιο του ενοικίου, προκειμένου να αξιολογηθεί η φερεγγυότητά τους.
Η υπόθεση ξεκίνησε από διαμάχη μεταξύ ιδιοκτήτη και της Περιφέρειας Βρυξελλών, όταν ο πρώτος τιμωρήθηκε με πρόστιμο για διάκριση λόγω οικονομικών μέσων, επειδή απέρριψε αίτηση ζευγαριού που δεν πληρούσε το συγκεκριμένο εισοδηματικό κριτήριο. Η απόφαση του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου έρχεται τώρα να δώσει νομική σαφήνεια, κρίνοντας ότι ένας τέτοιος έλεγχος αποτελεί θεμιτό και αναλογικό μέτρο.
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, η πρακτική σύμφωνα με την οποία το κόστος στέγασης δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το ένα τρίτο του εισοδήματος έχει καθιερωθεί ως βασικός κανόνας για τη διασφάλιση της οικονομικής σταθερότητας του ενοικιαστή. Οι ιδιοκτήτες μπορούν επίσης να ζητούν στοιχεία για τη συνολική οικονομική κατάσταση του υποψηφίου, ώστε να εκτιμήσουν αν μπορεί να ανταποκριθεί όχι μόνο στο ενοίκιο αλλά και σε άλλες υποχρεώσεις.
Η Ένωση Ιδιοκτητών (SNPC-NEMS) χαιρέτισε την απόφαση, τονίζοντας ότι ενισχύει το δικαίωμα των ιδιοκτητών να επιλέγουν ενοικιαστές με βάση αντικειμενικά κριτήρια και να διασφαλίζουν βιώσιμες μισθωτικές σχέσεις.
Ωστόσο, από την πλευρά των ενοικιαστών εκφράζονται έντονες ανησυχίες. Οργανώσεις επισημαίνουν ότι το βασικό πρόβλημα δεν είναι ο έλεγχος, αλλά η αναντιστοιχία μεταξύ ενοικίων και αγοραστικής δύναμης. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, περισσότερο από το 50% των ενοικιαστών στον ιδιωτικό τομέα δαπανά πάνω από το ένα τρίτο του εισοδήματός του για στέγαση, γεγονός που καθιστά το συγκεκριμένο κριτήριο δύσκολα εφαρμόσιμο για μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Η κατάσταση επιβαρύνεται περαιτέρω από τη συνεχή αύξηση του κόστους ζωής τα τελευταία χρόνια, με τα ενοίκια να ακολουθούν ανοδική πορεία μετά την πανδημία, την ενεργειακή κρίση και τις διεθνείς οικονομικές πιέσεις. Στις Βρυξέλλες, ήδη από το 2020, τα νοικοκυριά δαπανούσαν κατά μέσο όρο το 35% του προϋπολογισμού τους για στέγαση, ποσοστό που έκτοτε έχει αυξηθεί.
Οι εκπρόσωποι των ενοικιαστών προειδοποιούν ότι η νέα αυτή πραγματικότητα μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη περισσότερες απορρίψεις αιτήσεων, ιδιαίτερα για όσους έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και δεν έχουν πρόσβαση σε αγορά κατοικίας ή σε κοινωνική στέγη, η οποία ήδη αντιμετωπίζει κορεσμό.
Παράλληλα, τα πρόσφατα μέτρα ελέγχου των ενοικίων στις Βρυξέλλες, που τέθηκαν σε ισχύ το 2025, θεωρούνται ένα πρώτο βήμα προς την εξισορρόπηση της αγοράς, καθώς περιορίζουν τις υπερβολικές αυξήσεις. Ωστόσο, η νέα απόφαση ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο στη συζήτηση για την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία και τα όρια μεταξύ οικονομικής ασφάλειας και κοινωνικού αποκλεισμού.
Belgique : les propriétaires peuvent désormais exiger un revenu équivalant à trois fois le loyer
Une décision du Conseil d’État qui suscite un débat sur l’accès au logement
Le marché locatif belge connaît un tournant important après une décision du Conseil d’État autorisant explicitement les propriétaires à vérifier si les candidats locataires disposent d’un revenu suffisant, pouvant aller jusqu’à trois fois le montant du loyer.
Cette décision fait suite à un litige opposant un propriétaire à la Région bruxelloise. Sanctionné initialement pour discrimination fondée sur les moyens financiers après avoir refusé un dossier jugé insuffisant, le bailleur a finalement obtenu gain de cause. Le Conseil d’État a estimé que cette exigence repose sur un critère objectif lié à la solvabilité et ne constitue pas en soi une discrimination.
Dans son analyse, la juridiction souligne qu’une règle largement admise veut que les dépenses de logement ne dépassent pas un tiers des revenus du ménage. Dans cette optique, demander des garanties financières apparaît comme un moyen légitime d’assurer la stabilité d’un contrat de location et de prévenir les risques d’impayés.
Du côté des propriétaires, cette décision est perçue comme une clarification attendue. Les organisations représentatives saluent un cadre juridique plus sécurisé, permettant de sélectionner les locataires sur base de critères financiers jugés pertinents.
En revanche, les associations de locataires alertent sur les conséquences concrètes d’une telle mesure. Elles rappellent que la problématique principale réside dans le décalage croissant entre le niveau des loyers et les revenus des ménages. Une part importante de la population consacre déjà une portion élevée de ses ressources au logement, rendant difficile le respect de ce seuil.
L’évolution récente du coût de la vie, marquée par des crises successives, a accentué cette pression. À Bruxelles notamment, le poids des dépenses liées au logement s’est alourdi, réduisant encore la marge de manœuvre des ménages.
Dans ce contexte, la crainte est que cette décision entraîne une sélection plus stricte des candidats, excluant davantage de personnes du marché locatif privé. Une situation d’autant plus préoccupante que l’accès à la propriété reste limité pour de nombreux ménages, tandis que le logement social est déjà saturé.
Si les mécanismes d’encadrement des loyers introduits récemment constituent une tentative de régulation, ils ne suffisent pas à résoudre l’ensemble des déséquilibres. La décision du Conseil d’État relance ainsi le débat sur la nécessité de concilier sécurité pour les bailleurs et accès équitable au logement.