Η αγορά κατοικίας στην Περιφέρεια Βρυξελλών γίνεται ολοένα και πιο ακριβή, με τις τιμές να καταγράφουν σημαντική αύξηση την τελευταία πενταετία. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ομοσπονδίας Συμβολαιογράφων (Fednot), η αγορά κατοικίας στις Βρυξέλλες κοστίζει πλέον κατά μέσο όρο 50.000 ευρώ περισσότερο σε σχέση με πριν από πέντε χρόνια.
Η διάμεση τιμή κατοικίας στην πρωτεύουσα ανέρχεται σήμερα στα 510.000 ευρώ, καθιστώντας την την ακριβότερη περιοχή του Βελγίου για αγορά ακινήτου. Το ποσό αυτό είναι αισθητά υψηλότερο σε σχέση με τις γειτονικές επαρχίες της Φλαμανδικής Βραβάνδης και της Βαλλονικής Βραβάνδης, όπου η διάμεση τιμή διαμορφώνεται περίπου στις 400.000 ευρώ. Όπως σημειώνει ο συμβολαιογράφος και εκπρόσωπος του Notaris.be, Stijn Joye, «η διάμεση τιμή κατοικιών στις Βρυξέλλες αυξήθηκε από 460.000 ευρώ σε 510.000 ευρώ μέσα σε πέντε χρόνια», καταγράφοντας άνοδο σχεδόν 11%.
Η αύξηση των τιμών επηρεάζει και τη δυναμική της αγοράς. Αν και το 2025 οι πωλήσεις ακινήτων στις Βρυξέλλες αυξήθηκαν κατά 7,1%, η άνοδος αυτή παραμένει χαμηλότερη σε σύγκριση με τη Βαλλονία και τη Φλάνδρα, όπου η αύξηση έφτασε το 16,7% και 14,1% αντίστοιχα. Καθοριστικό ρόλο φαίνεται να παίζουν οι μειωμένοι φορολογικοί συντελεστές για πρώτους αγοραστές στις άλλες περιφέρειες, αλλά και η πολιτική αβεβαιότητα στην πρωτεύουσα, η οποία περιορίζει τις επενδυτικές κινήσεις και καθυστερεί προγράμματα επιδότησης ανακαινίσεων.
Μεγάλες αποκλίσεις τιμών μεταξύ των δήμων
Παρά τη συνολική αύξηση, οι διαφορές μεταξύ των 19 δήμων των Βρυξελλών παραμένουν σημαντικές. Το Molenbeek-Saint-Jean εξακολουθεί να αποτελεί τον πιο οικονομικό δήμο για αγορά κατοικίας, ενώ το Woluwe-Saint-Pierre καταγράφει τις υψηλότερες τιμές, με διάμεση αξία που φτάνει τις 746.500 ευρώ.
Ιδιαίτερα έντονη αύξηση καταγράφηκε στο Forest, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 25,8% μέσα σε πέντε χρόνια, φτάνοντας τις 553.500 ευρώ. Αντίθετα, το Ixelles είναι ο μοναδικός δήμος όπου καταγράφηκε μείωση στη διάμεση τιμή κατοικιών, με πτώση 5,1% και μέσο όρο περίπου 700.000 ευρώ. Στους γειτονικούς δήμους Auderghem και Etterbeek οι τιμές παρέμειναν σταθερές, γεγονός που, αν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός, μεταφράζεται ουσιαστικά σε μείωση της αξίας των ακινήτων.
Τα διαμερίσματα κυριαρχούν στην αγορά
Η αγορά ακινήτων στις Βρυξέλλες χαρακτηρίζεται από τη σαφή υπεροχή των διαμερισμάτων έναντι των κατοικιών. Περισσότερο από το 70% των αγοραπωλησιών αφορά διαμερίσματα, ποσοστό σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με τη Φλάνδρα και τη Βαλλονία.
Το 2025 η διάμεση τιμή διαμερίσματος αυξήθηκε κατά 3,3%, φτάνοντας τις 265.000 ευρώ. Παρά την αύξηση, οι Βρυξέλλες δεν αποτελούν την ακριβότερη περιοχή του Βελγίου για αγορά διαμερίσματος, καθώς υψηλότερες τιμές καταγράφονται στις επαρχίες της Φλαμανδικής Βραβάνδης και της Ανατολικής Φλάνδρας.
Όπως και στις κατοικίες, τα ακριβότερα διαμερίσματα εντοπίζονται στο Woluwe-Saint-Pierre, με διάμεση τιμή περίπου 360.000 ευρώ. Στο Ixelles καταγράφηκε μικρή μείωση το 2025, ωστόσο σε ορίζοντα πενταετίας οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά. Συνολικά, μέσα στα τελευταία πέντε χρόνια οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν και στους 19 δήμους των Βρυξελλών, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να σημειώνονται στο Koekelberg.
Ξεχωριστή περίπτωση αποτελεί το Saint-Josse-ten-Noode, όπου η διάμεση τιμή διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 15,3% μέσα σε έναν μόλις χρόνο, ενώ στο Forest καταγράφηκε η μεγαλύτερη ετήσια μείωση, με πτώση 3,3%.
Ποιοι αγοράζουν ακίνητα στην πρωτεύουσα
Η μέση ηλικία αγοραστών στις Βρυξέλλες είναι ελαφρώς υψηλότερη από τον εθνικό μέσο όρο και ανέρχεται στα 39,8 έτη. Οι νεότεροι αγοραστές, ηλικίας 26 έως 30 ετών, στρέφονται κυρίως στα διαμερίσματα, ενώ η αγορά κατοικιών κυριαρχείται από άτομα ηλικίας 36 έως 40 ετών. Οι αγοραστές άνω των 65 ετών εμφανίζουν περιορισμένη παρουσία στην αγορά.
Οι νεότεροι επιλέγουν κυρίως πιο προσιτές περιοχές, με το Saint-Josse και το Molenbeek να συγκεντρώνουν σημαντικό ποσοστό αγορών από ηλικίες 18 έως 30 ετών. Αντίθετα, οι ακριβότεροι δήμοι, όπως το Uccle και το Woluwe-Saint-Pierre, προσελκύουν μικρότερο αριθμό νεαρών αγοραστών. Το Schaerbeek εμφανίζεται επίσης ιδιαίτερα δημοφιλές για πρώτη κατοικία, ενώ σημαντικό ενδιαφέρον καταγράφεται και για την πόλη των Βρυξελλών και το Molenbeek. Στις μεγαλύτερες ηλικιακές ομάδες, έντονη αγοραστική δραστηριότητα παρατηρείται στο Forest, το Ganshoren και το Evere.
Πού εγκαθίστανται οι κάτοικοι και ποιοι έρχονται από εκτός Βρυξελλών
Οι κάτοικοι που επιλέγουν να παραμείνουν μόνιμα στην πρωτεύουσα στρέφονται κυρίως προς το Auderghem, όπου πάνω από το 95% των αγορών κατοικιών πραγματοποιείται από ήδη εγκατεστημένους κατοίκους των Βρυξελλών. Αντίθετα, το Ixelles προσελκύει σημαντικό ποσοστό αγοραστών από άλλες περιοχές του Βελγίου.
Στην αγορά διαμερισμάτων, το Forest και το Saint-Gilles συγκεντρώνουν υψηλά ποσοστά αγοραστών που ήδη ζουν στην πρωτεύουσα, ενώ το Woluwe-Saint-Pierre προσελκύει μεγάλο αριθμό αγοραστών από εκτός Βρυξελλών.
Το 2025 οι περισσότερες πωλήσεις διαμερισμάτων πραγματοποιήθηκαν στην πόλη των Βρυξελλών, ενώ ο μικρός δήμος Watermael-Boitsfort κατέγραψε το χαμηλότερο ποσοστό συναλλαγών. Στην αγορά κατοικιών, το Uccle συγκέντρωσε τον μεγαλύτερο όγκο πωλήσεων, ενώ το Saint-Josse παραμένει ο μικρότερος παίκτης της αγοράς.
Immobilier à Bruxelles : où acheter au meilleur prix dans un marché en forte hausse
Le marché immobilier de la Région de Bruxelles-Capitale connaît une hausse constante des prix ces dernières années. Selon les dernières données de la Fédération des Notaires (Fednot), acheter une maison à Bruxelles coûte aujourd’hui environ 50.000 euros de plus qu’il y a cinq ans.
Le prix médian d’une maison atteint désormais 510.000 euros, faisant de Bruxelles la région la plus chère de Belgique pour l’achat d’un bien immobilier. Ce montant reste nettement supérieur aux provinces voisines du Brabant flamand et du Brabant wallon, où le prix médian se situe autour de 400.000 euros. Comme l’explique le notaire et porte-parole de Notaris.be, Stijn Joye, « le prix médian des maisons bruxelloises est passé de 460.000 euros à 510.000 euros en cinq ans ».
Cette hausse des prix influence également le volume des transactions. En 2025, les ventes immobilières ont progressé de 7,1% à Bruxelles, une augmentation plus modérée que celle observée en Wallonie et en Flandre. Les taux d’imposition réduits pour les primo-acquéreurs dans ces régions ainsi que l’incertitude politique à Bruxelles expliquent en partie cette différence.
De fortes disparités entre communes
Malgré cette tendance générale, les écarts de prix entre les 19 communes restent importants. Molenbeek-Saint-Jean demeure la commune la plus accessible pour l’achat d’une maison, tandis que Woluwe-Saint-Pierre affiche les prix les plus élevés, avec un prix médian atteignant 746.500 euros.
Forest se distingue par la plus forte progression sur cinq ans, avec une hausse de 25,8%. À l’inverse, Ixelles est la seule commune à avoir enregistré une baisse du prix médian des maisons, avec un recul de 5,1%. Dans les communes voisines d’Auderghem et d’Etterbeek, les prix sont restés stables, ce qui correspond en réalité à une baisse en tenant compte de l’inflation.
Le marché dominé par les appartements
À Bruxelles, les appartements représentent plus de 70% des transactions immobilières, un pourcentage largement supérieur à celui observé dans les autres régions du pays.
En 2025, le prix médian d’un appartement a augmenté de 3,3% pour atteindre 265.000 euros. Malgré cette hausse, Bruxelles n’est pas la région la plus chère de Belgique pour ce type de bien, certaines provinces flamandes affichant des prix plus élevés.
Les appartements les plus coûteux se trouvent également à Woluwe-Saint-Pierre, avec un prix médian avoisinant 360.000 euros. Sur cinq ans, les prix des appartements ont augmenté dans l’ensemble des communes bruxelloises, avec la plus forte progression observée à Koekelberg. Saint-Josse-ten-Noode se distingue par une hausse annuelle particulièrement marquée, tandis que Forest a enregistré la plus forte baisse sur un an.
Profil des acheteurs et choix résidentiels
L’âge moyen des acheteurs à Bruxelles atteint 39,8 ans, légèrement supérieur à la moyenne nationale. Les jeunes adultes privilégient majoritairement l’achat d’appartements, tandis que les maisons sont surtout acquises par les tranches d’âge plus élevées. Les acheteurs âgés de plus de 65 ans restent peu présents sur le marché.
Les jeunes acquéreurs s’orientent davantage vers les communes les plus abordables, notamment Saint-Josse et Molenbeek, tandis que Schaerbeek attire de nombreux primo-acquéreurs. Les communes plus onéreuses comme Uccle ou Woluwe-Saint-Pierre restent moins accessibles pour les jeunes ménages.
S’installer durablement dans la capitale
Les habitants déjà installés à Bruxelles qui souhaitent s’y établir durablement privilégient surtout Auderghem, où la grande majorité des biens vendus est achetée par des résidents de la capitale. À l’inverse, Ixelles attire davantage d’acheteurs provenant d’autres régions.
Dans le segment des appartements, Forest et Saint-Gilles comptent une forte proportion d’acheteurs déjà domiciliés à Bruxelles, tandis que Woluwe-Saint-Pierre attire davantage d’acquéreurs extérieurs.
En 2025, la Ville de Bruxelles a concentré le plus grand volume de ventes d’appartements, tandis que Watermael-Boitsfort a enregistré le plus faible volume. Pour les maisons, Uccle domine le marché, alors que Saint-Josse reste la commune la moins représentée.