Η Airbnb και οι υπόλοιπες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζουν να επηρεάζουν την αγορά κατοικίας στις μεγαλύτερες πόλεις του Βελγίου, με νέα μελέτη της ING Belgium να εκτιμά ότι περίπου 5.000 κατοικίες έχουν αποσυρθεί από τη συμβατική αγορά ενοικίασης σε Βρυξέλλες, Αμβέρσα και Γάνδη.
Σύμφωνα με την έρευνα, μόνο η Airbnb αντιστοιχεί σε περίπου 2.724 κατοικίες στις Βρυξέλλες, 1.304 στην Αμβέρσα και 620 στη Γάνδη, οι οποίες δεν είναι διαθέσιμες για μόνιμη κατοίκηση, καθώς αξιοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η οικονομολόγος της ING, Alissa Lefebre, επισημαίνει ότι το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί περίπου στο 0,8% του συνολικού αποθέματος ενοικιαζόμενων κατοικιών στις τρεις πόλεις. Το ποσοστό ενδέχεται μάλιστα να είναι μεγαλύτερο, εάν συνυπολογιστούν και άλλες πλατφόρμες όπως οι Booking.com και Expedia.
Πίεση στην αγορά, αλλά όχι η βασική αιτία
Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συμβάλλουν πράγματι στην ένταση που παρατηρείται στην αγορά κατοικίας, χωρίς όμως να αποτελούν τη βασική αιτία της έλλειψης προσιτής στέγης.
Όπως υπογραμμίζει η Lefebre, ακόμη και αν όλες οι κατοικίες που σήμερα διατίθενται μέσω Airbnb επέστρεφαν στην παραδοσιακή αγορά ενοικίασης, το πρόβλημα δεν θα λυνόταν από μόνο του.
Η ING θεωρεί ότι η πραγματική πρόκληση βρίσκεται στη διαρθρωτική ανεπάρκεια της προσφοράς κατοικιών, η οποία δεν ακολουθεί τις μεταβαλλόμενες δημογραφικές και κοινωνικές ανάγκες του πληθυσμού.
Η αύξηση του τουρισμού και οι αντιδράσεις
Οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες κρατήσεων έχουν γνωρίσει σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια. Το 2024 καταγράφηκαν στο Βέλγιο περίπου 1,23 εκατομμύρια κρατήσεις, που αντιστοιχούσαν σε 12,28 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις, ενώ και το 2025 οι κρατήσεις παρέμειναν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, ξεπερνώντας τα 10 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις.
Το φαινόμενο έχει προκαλέσει αντιδράσεις σε αρκετές ευρωπαϊκές πόλεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Λισαβόνα, όπου οι αρχές αποφάσισαν να ανακαλέσουν περίπου 6.700 άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς η υπερσυγκέντρωση καταλυμάτων στο ιστορικό κέντρο είχε οδηγήσει πολλούς κατοίκους να μετακινηθούν προς τα προάστια.
Στις Βρυξέλλες η κατάσταση δεν έχει φτάσει ακόμη σε αυτό το σημείο, ωστόσο η συζήτηση γύρω από τον αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά κατοικίας εντείνεται διαρκώς.
Το πραγματικό πρόβλημα της στέγασης
Η ING προειδοποιεί ότι η εστίαση αποκλειστικά στην Airbnb κινδυνεύει να αποπροσανατολίσει από τα βαθύτερα προβλήματα της αγοράς.
Σύμφωνα με την ανάλυση, η στεγαστική πίεση οφείλεται κυρίως στην έλλειψη κατάλληλων κατοικιών, στην αυξανόμενη ζήτηση για μικρότερες οικιστικές μονάδες, αλλά και σε παράγοντες όπως το αυξημένο κόστος κατασκευής, η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και οι πρόσθετες κανονιστικές απαιτήσεις που επηρεάζουν νέες αναπτύξεις.
Η τράπεζα υποστηρίζει ότι απαιτούνται πολιτικές που θα ενισχύσουν την κατασκευή νέων κατοικιών, θα διευκολύνουν έργα με μικρότερα διαμερίσματα και θα διατηρήσουν ένα σταθερό επενδυτικό περιβάλλον, ικανό να στηρίξει τόσο νέες κατασκευές όσο και ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων.
Airbnb retire près de 5.000 logements du marché résidentiel dans les grandes villes belges
Une étude d’ING révèle que plusieurs milliers de logements à Bruxelles, Anvers et Gand sont aujourd’hui consacrés à la location touristique. Si ce phénomène accentue la pression sur le marché immobilier, les experts estiment qu’il ne constitue qu’une partie d’un problème beaucoup plus large.
La question des locations de courte durée continue d’alimenter le débat sur l’accès au logement en Belgique. D’après une analyse menée par ING Belgique, près de 5.000 logements ne sont plus accessibles aux habitants à Bruxelles, Anvers et Gand parce qu’ils sont exploités via des plateformes touristiques, principalement Airbnb.
Les chiffres avancés par la banque indiquent qu’environ 2.724 logements sont concernés à Bruxelles, contre 1.304 à Anvers et 620 à Gand. Ces biens, destinés à l’accueil de visiteurs de passage, ne participent donc plus au marché locatif traditionnel.
Pour Alissa Lefebre, économiste chez ING, cette situation représente environ 0,8 % du parc locatif des trois principales villes étudiées. Un pourcentage qui pourrait être encore supérieur si l’on prenait en compte l’ensemble des plateformes spécialisées dans les séjours touristiques.
Un impact réel, mais limité
L’étude reconnaît que les locations touristiques réduisent l’offre disponible pour les résidents permanents et contribuent à la tension observée sur le marché immobilier. Toutefois, ING insiste sur le fait qu’elles ne sont pas la cause principale du manque de logements abordables.
Même si l’ensemble des biens actuellement proposés sur Airbnb revenait demain sur le marché classique, cela ne suffirait pas à résoudre la pénurie qui touche de nombreuses villes belges.
Selon les auteurs de l’étude, le défi est avant tout structurel et résulte d’un déséquilibre durable entre l’offre de logements et l’évolution des besoins de la population.
Des plateformes devenues incontournables
Le succès des plateformes de réservation ne se dément pas. En 2024, elles ont généré en Belgique environ 1,23 million de réservations, soit plus de 12 millions de nuitées. L’année suivante, les volumes sont restés particulièrement élevés.
Cette expansion suscite toutefois des inquiétudes dans plusieurs villes européennes. Lisbonne, par exemple, a récemment décidé de supprimer plusieurs milliers d’autorisations de location touristique afin de préserver l’accès au logement dans son centre historique, fortement touché par la pression immobilière.
À Bruxelles, les autorités n’en sont pas à de telles mesures, mais le débat sur l’équilibre entre attractivité touristique et accès au logement gagne en importance.
Augmenter l’offre plutôt que désigner un seul responsable
Pour ING, concentrer toute l’attention sur Airbnb reviendrait à ignorer les véritables causes de la crise du logement. La banque souligne notamment le manque de logements adaptés aux nouvelles réalités démographiques, la hausse des coûts de construction, le ralentissement de la production immobilière et l’accumulation de contraintes réglementaires.
L’institution estime que les solutions passent avant tout par une augmentation de l’offre résidentielle, une meilleure adaptation aux besoins croissants en logements de taille réduite et le maintien d’un cadre favorable aux investissements dans la construction et la rénovation.
Dans cette perspective, les locations de courte durée apparaissent davantage comme un facteur aggravant que comme l’origine principale des difficultés rencontrées aujourd’hui sur le marché immobilier belge.